南京：加速土地供应限地价拍卖！解决市场土地短缺及房价过快增长！

导语：

9月18日楼市发生两件事，都是有关热点城市的——杭州、南京。

其中第一件事情是杭州公布了新的限购政策。

第二件事情是南京突发消息，集中供地。从19日至22日南京市土地部门一共放出27块土地，并且每块土地均设定了最高成交价格，以此来遏制地王的出现，通过大量推地来缓解市场土地供应紧缺现状。通过增量与限价两个途径遏制房价过快增长。

1 南京突发消息，集中供地

中秋节过完一上班，南京就发布了一个让业内人士关注的事情，从9月22日起，南京正式开始限地价，限房价的“双限新政”。

该项政策虽然并非前天出台，然而政策出来后一直没有认真去落实，而且土地拍卖较少，而这次则是集中供应27块双限土地。

其实早在5月28日，双限政策已经出笼，但是一直没有认真实施，当时的政策是这样的：

实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块的土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。

这项政策经过酝酿一段时间之后，终于在昨天发布了双限土地的拍卖时间及地块，并且明确了每块土地的起拍价及最高出让价。

27块土地分布在南京的所有管辖区内，具体如下：

看看上图可是真够详细的，并且为了减少现场拍卖受情绪感染的影响，这次推出的27块地全部采取网拍的方式。

具体的网拍规则如下：

即便是这样的情况下，依然有可能在部分区域产生新的地王，这些区域主要有：28997元。但是这个楼面地价显然比南京以往的地王楼面单价低了许多。到底低多少呢？

请看今年曾经的南京楼面地王：

这次双限的楼面地价显然比上述面已经成交的楼面地价低了不少，历史上最高的楼面地价已经达到45213元。

即便是这样，这次也既有可能在部分区域产生新的地王：

2房价飞涨，让南京不得不采取极端措施遏制房价上涨

南京是在什么样的情况下才采取执行双限的方式出让土地呢？

作为房价上涨的“四小龙”南京的房价自去年开始一路狂飙，已经超越了正常的增长速度，如果不采取措施，极有可能出现像原来三亚与杭州那样的结果。

我们先看下南京十年房价变动情况：

为了更清楚地反应出年度变化勤快，请看下图：

我们看到，从2014年房价13814涨到现在21320元，上涨了近8000多元。综合比较，有关数据显示，今年8月南京房价同比上涨36.82%。

南京房价单月上涨虽然不像嘉兴、郑州那样列入单月上涨的全国表单，但是几个月的连续上涨也是可怕的。

请看今年南京单月房价涨幅在全国的排名情况：

这样的涨幅确实吓人，所以才会有今年。为了遏制房价上涨，南京方面其实一直在努力。

3多策并举：熔断、双限、限购给南京楼市降温

在经过上前几个月房价上涨之后，南京的土地市场，高烧不退，在这样的情况下，南京政府在5月28日出台关于土地拍卖的政策，实行双限。

无奈政策实施后效果并不显著，6月南京房价环比仍然上涨4.0%，土地市场高烧不退，进入7月抢地热情更加高涨。

7月6日，在现场拍卖中，诸多开发商争夺土地的热情不减，在这样的情况下，南京土地拍卖做出了全国首次的“熔断”行为，我们看当时的情况：

在熔断，终止出让之后，南京政府又于8月12日出台新的楼市调控政策：

南京市房产局、南京市国土局、中国人民银行南京分行营管部《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，决定从2016年8月12日起，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例。

一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

三是当网上竞价达到最高限价时，仍有两家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

而在限购方面则采取如下措施：

南京对于遏制房价上涨可谓是采取两手都抓，两手都硬的方式：

1、一手抓供应侧：首先是果断采取熔断机制，对于过高的土地出让，果断熔断，二是采取“双限机制”遏制地价盲目上涨，三是加大土地供应量，这次一次集中投放27幅土地，解决土地供应不足问题。

2、二是在需求侧制定政策，限制够买，增加购买的首付比例以减少市场需求。

4政策能够给南京高烧的房价降降温

新政虽然在8月12日已经实施，但是依然没能在阻止南京房价继续上涨，虽然南京8月环比没有进入前三名，但是依然有4.%的涨幅，这个涨幅虽然低于郑州5.6%的环比涨幅，但是南京房价基数较大，所以涨幅依然惊人。

那么是什么原因导致南京虽然政策已经开始实施，并没有立竿见影地起到显著效果哪？

首先是：土地供应需要时间才能变成可以供应市场的房子，由于7月份南京熔断和终止了几块土地，使得市场上对于土地的欲望更大，即便是没有终止与熔断，这些土地真正能够进入市场形成可以销售的房子起码需要一年左右时间，远水不解近渴。

其次是：南京市场房子紧缺，相关资料显示南京市场存量不足4个月去化周期，在这样的情况下消费者对于未来的预期向好，恐慌性购房加剧，逼着部分刚需提前入市，这更加剧了市场的短缺。

第三是：庞大的购买群体。作为江苏的省会，虽然GDP不如苏州、人均工资收入不如苏州，但是南京占据了政治与地域优势，在江苏除了苏锡常三个城市居民之外到南京购房的较少之外，其余地区因为经济相对滞后，所以纷纷到南京置业，这虽然没有办法和河南郑州相比是全省有钱人到郑州置业相比，但是江苏整体经济好于河南。再加上安徽东部的几个城市——马鞍山、芜湖、滁州、还有原来的巢湖及蚌埠对于南京的归属感都较强，尤其是马鞍山及芜湖到南京的时间都在一个小时内。所以这些地方的高端人群都会选择南京置业。再加南京有近百万的在校大学生，每年毕业生突破二十万。留在南京是一些人不错的选择。在这样的情况下，南京刚需市场强劲。

虽然政策在向好的方面努力，但是由刚需带动的房价上涨一时半会难以减弱。故此南京房价如果不出台像2011年“史上最严厉的调控”政策的话，很难从根本上遏制南京房价上涨。

【新闻链接】 

南京举办首次网上土地拍卖，出让5宗地，其中，最先拍卖的城中G40、河西G41、江北G42三宗非限价地块在开拍后半小时左右就进入了待公证状态，按最终报价计算，共计收金11.43亿元。据最新消息显示，深业地产以总价5.6亿元竞得G40地块；明发地产以5.5亿元的报价拿下高新区G42地块。

而值得注意的是，经过182轮竞拍，江宁正方新城G44地块达最高限价，停止拍卖，将参加摇号。根据不同号牌推算，江宁正方新城G44至少有9家开发商在抢夺，竞争异常激烈，4分钟左右加价60轮。竞拍达150轮，国土局网站出现G44地块现房销售待确认的字眼，当时楼面地价11632元/平。G44地块竞拍达182轮出现待摇号字眼，最高限价12947元/平冲破最高限价，将进入9月23日摇号。

END

行业研究：

宏观研究：

城市研究：

产品研究：

装修装饰：